Immobiliare: il report “Monitora Italia” di FIAIP sul mercato immobiliare 2024.
Dal Focus sull’efficientamento energetico, emerge una crescita degli acquisti di case meno energivore.
E’ stato recentemente presentato in Senato il Report Fiaip Monitora Italia, elaborato per il dodicesimo anno consecutivo dal Centro Studi FIAIP, su un campione di oltre 600 agenti immobiliari e professionisti del Real Estate, in collaborazione con ENEA ed I-Com. Il rapporto delinea l’andamento del mercato immobiliare 2024, le previsioni per il 2025 e l’efficientamento energetico degli immobili.
Sinteticamente ne emerge che il 2024 è stato un anno positivo per il mercato immobiliare, con una crescita delle compravendite residenziali dell’1,5% e del 5% delle prime case e un’accelerazione per le abitazioni meno energivore, considerati i crescenti costi delle bollette. Prospettive positive anche per il 2025 grazie ai tassi di interesse sui mutui in consistente calo e previsti ancora in diminuzione nei prossimi mesi.
Ma vediamo nel dettaglio.
Il mercato immobiliare 2024.
Il Report evidenzia come nel 2024 si stimi un lieve incremento (+1,5% rispetto al 2023) del numero complessivo di compravendite residenziali, pari a circa 720mila con un significativo aumento (+5%) delle compravendite delle prime case. Alla base di questo miglioramento, il ridimensionamento dell’inflazione e la facilitazione dell’accesso al credito, in particolare per i mutui prima casa le cui richieste sono aumentate del 10%. La tipologia immobiliare più compravenduta è il trilocale semicentrale usato, a dimostrazione di come stia tornando predominante l’acquisto dell’abitazione per viverla con dimensioni non troppo grandi anche a seguito del progressivo calo demografico in essere oramai da anni.
Per i valori di mercato si è registrato un aumento medio di un +3% (2024 su 2023) con le grandi città a forte vocazione turistica, universitaria e lavorativa. Tra queste ad esempio, Torino (+3,1%), Roma (+4%), Napoli (+2,3%) e Milano (+1,6%).
Per le locazioni abitative si registra un incremento medio di un +2% di numero di contratti, accompagnato da una crescita media dei canoni di un +7% rispetto al 2023, il tutto trainato dalle locazioni brevi e transitorie. La tipologia più frequentemente ricercata è il contratto a canone concordato in riferimento a bilocali o trilocali usati in zone centrali e semicentrali.
Per l’uso diverso dall’abitativo sia l’andamento delle compravendite che dei prezzi, registrano sostanzialmente un lieve calo rispetto al 2023, mentre per le locazioni e per i relativi canoni si registra un andamento positivo dopo tanti anni.
Focus sull’efficienza energetica.
Nel 2024 migliora l’apprezzamento per la qualità energetica dell’immobile (+4%) che si riflette sulla crescita delle compravendite di trilocali in classe C (+32%), D (+10%), E (+16%) rispetto all’anno scorso. Resta comunque ancora maggiore il numero di transazioni di immobili in classe G (per circa un terzo degli agenti immobiliari). L’Attestato di Prestazione Energetica (APE) viene percepito sempre più dagli acquirenti (+9%) come valido strumento per orientarsi verso abitazioni meno energivore. Aumentano le compravendite di abitazioni indipendenti meno energivore principalmente per il fatto che le unità indipendenti riescono ad accedere più agevolmente al processo di efficientamento energetico rispetto agli appartamenti in condominio, in quanto svincolate da burocrazie condominiali.
Inoltre, per la prima volta, le abitazioni di pregio maggiormente compravendute sono in classe A1 (13,02%), seppur per poco, rispetto a quelle in classe G (12,78%), segno che il processo di efficientamento energetico per la fascia alta del comparto immobiliare è cresciuto. Nella valutazione della casa da acquistare infatti, la qualità energetica si colloca subito dopo l’ubicazione e la tipologia, segno di una maggiore consapevolezza nei cittadini dell’utilità e dell’importanza di avere una casa meno energivora.
In base ai dati forniti dagli agenti immobiliari, la maggior parte degli immobili nuovi compravenduti sono in classe A4 mentre la maggior parte di quelli ristrutturati sono in classe B . Considerando le prime classi energetiche, gli edifici nuovi totalizzano un 75%, mentre gli edifici ristrutturati un 44% (il valore più elevato fin ora registrato). I principali strumenti di stimolo alla ristrutturazione energetica degli edifici (detrazioni fiscali, conto termico, mutui green) sono tuttavia ancora poco conosciuti anche in virtù degli eccessivi cambiamenti normativi. Da qui la necessità di un riordino degli incentivi fiscali immobiliari che rimangono strategici anche ai fini dell’imminente recepimento della direttiva UE Case Green (da recepire entro maggio del 2026). Infine, per il 51% degli agenti immobiliari lo strumento del Superbonus 110%, nonostante sia una misura a termine, ha avuto un’influenza significativa sulle dinamiche del mercato immobiliare, determinando un incremento positivo sia della domanda che dell’offerta di immobili meno energivori. Inoltre ha concretamente contribuito, insieme ai vari incentivi fiscali edilizi, ad aumentare il valore degli immobili con più elevate prestazioni energetiche e a ridurre le richieste per le case con scarse prestazioni energetiche.
Previsioni 2025.
Per il mercato immobiliare residenziale le prospettive per il 2025 sono positive, sia per i ribassi consecutivi dei tassi di interesse sui mutui, (i cui effetti reali sono attesi quest’anno), sia per un ritrovato desiderio di migliorare la propria qualità di vita e il proprio comfort abitativo. Si prevede, infatti, un andamento in crescita rispetto al 2024, sia per le compravendite residenziali (+5%), che per i valori immobiliari (+2%).
Per le locazioni residenziali si stima un aumento dei contratti di un +3% e un ulteriore rialzo medio dei canoni di un +4%. Per l’uso diverso dall’abitativo (negozi, uffici e capannoni) si prevede, sia per le compravendite che per le locazioni, una crescita del numero di contratti di un +1%, ma anche dei prezzi dei canoni di un +2%.
In particolare crescono gli acquisti della prima casa e cresce l’attenzione per le abitazioni meno energivore.
In alcuni segmenti – come il nuovo, il ristrutturato e gli edifici nelle zone di pregio – gli edifici compravenduti nelle classi energetiche più performanti guadagnano costantemente fette di mercato. Siamo tuttavia ancora lontani dalle aspettative previste dalla Direttiva sulla Prestazione Energetica degli Edifici del 2024.
Infine, dal Report del Centro Studi Fiaip emerge un crescente sbilanciamento tra domanda e offerta che determina un aumento dei prezzi e dei canoni di locazione rendendo più faticoso l’accesso alla Casa.
Di seguito il Report completo.
FIAIP MONITORA ITALIA 2024
Focus efficientamento energetico
a cura del Centro Studi Fiaip, ENEA e I-Com
NOTA:
Ai fini della stesura del Report sono stati presi in considerazione:
– tipologia edilizia ordinaria, quella dell’appartamento con dimensione di circa mq. 80/90 e destinazione d’uso residenziale.
– le quotazioni individuano un intervallo minimo – massimo dei valori di mercato in €/mq di superficie commerciale (vedi UNI 11932:2024) con coefficienti di calcolo meglio specificati nel dettaglio nel Report.
I valori contenuti in Fiaip Monitora non possono intendersi sostitutivi di una valutazione immobiliare puntuale del valore del singolo appartamento effettuata da un agente immobiliare professionale, ma soltanto di ausilio alla stessa.